Reformar, Construir nova edificação ou Regularizar uma edificação

I - Aprovação de projetos de construção e reforma: informações básicas iniciais

II - Comentários pessoais sobre a retrógrada análise de solicitações de aprovação de projeto na PMSP (no final do item I)

I - Aprovação de projetos de construção e reforma: informações básicas iniciais

Atendendo a diversas solicitações sobre este assunto montei esta página específica. Na verdade, se entrarem na página "links de uso do solo" estão todos os links para este fim, todavia não tão especificamente.

Então, descrevo aqui o passo-a-passo para se conhecer o quê, quanto, e onde é possível edificar em um terreno ou imóvel já edificado, utilizando um exemplo de imóvel com área de terreno de 800 m² e a edificação de 200 m².

Obs: desde 30/12/20, numa clara demonstração do então prefeito Bruno Covas que não conseguia ver uma administração descentralizada, decretou que todas as aprovações do COE que eram de atribuição das Subprefeituras passassem a ser analisadas pela SMUL.  Portanto as Subprefeituras também não mais informam sobre questões relativas ao COE.  A SMUL publicou a Instrução Normativa SEL 6 de 4/12/20 com seu Anexo 1, que deve ser seguida em todos seus termos.

1 - ZONEAMENTO >  Primeiro é necessário conhecer o Zoneamento do imóvel: utilizamos o GEOSAMPA e, nesta situação temos 2 (duas) opções 

       1a) Com o IPTU em mãos: clique sobre a palavra  Geosampa  > clique na lupa à esquerda e abrirá um fichário de abas > clique na aba Zoneamento > digite o número do cadastro do IPTU - Setor; Quadra, Lote > clique em Listar > digire o "captcha" que se exige > continuar > aparece uma nova aba com todas as características da lei 16.402/16 para o lote em questão.

Nesta aba (ver a foto da aba do exemplo mais abaixo) estão o Zoneamento (ZC = Zona Centralidade); o perímetro de qualificação ambiental (PA = 04); a Macrozona (MA = Mem subsetor Arco de Jurubatuba) e todos os parâmetros de ocupação do lote exigidos pela lei 16.402/16 do Q3 dessa lei: 

     a1) Coeficiente de Aproveitamento (CA) : é o quanto de área construída total computável (não se soma as áreas destinadas a garagens, áreas de serviço e lazer etc) se pode construir nesse lote em função da sua área de terreno.    São 3 (três) os tipos de CA. O "mínimo", que indica o coeficiente que se multiplica  pela área do terreno  para se saber quanto de área mínima obrigatória deve ter  um terreno para que este não seja sobretaxado no iptu; o "básico" que indica o coeficiente que se multiplica pela área do terreno para se saber quanto de área se pode edificar normalmente sem pagar nenhuma outorga onerosa à prefeitura e o "máximo" que indica o coeficiente que se multiplica pela área do terreno para se saber quanto de área máxima pode ser edificada no terreno, sendo que sobre a diferença entre a área do "básico" e do "máximo" será paga a prefeitura um valor de "outorga onerosa" que é calculada com uma fórmula especial e cujo fim se destina ao Fundo Municipal de Urbanização (ver detalhes, se interessar, no Caderno do Zoneamento ilustrado , que esclarece cada artigo e exigência da lei de uso do solo, seja de parcelamento de lotes, seja de aproveitamento, seja de utilização do lote e edificação). 

No nosso exemplo a área do terreno é de 800 m² e assim o CAmin = 10,30 x 800 = 240 m²; será CAbas = 1 x 800 = 800 m² e CAmax = 2 x 800 = 1.600 m².    Particularmente neste exemplo já existe constando do IPTU 200 m² de área construída REGULAR (importante esse dado que será detalhado abaixo).   Assim, o proprietário poderá construir mais 600 m² (800 - 200) sem outorga onerosa ou 1.400 m² (1.600 - 200) com outorga onerosa.

     a2) Taxa de ocupação máxima : é o quanto uma construção pode ocupar no pavimento térreo de área do 

terreno e, regra geral, tem valores diferentes para lotes com até 500 m² ou mais que 500 m².   No nosso exemplo o lote tem 800 m², então a To = 0,70 x 800 = 560 m².   Se podemos construir neste lote 800 m² (ou 1.600 m² com outorga) mas só é permitido ocupar 560 m² do terreno, implica que para atingir os 800 m² (ou 1.600 m²) deveremos fazer um pavimento à mais com 240 m² (800 - 560) ou 3 pavimentos de 533 m² (3 x 533 = 1600 m²), se o gabarito de altura (veremos a seguir) permitir.

     a3) Gabarito de altura máxima: é a máxima altura que uma edificação pode atingir, medida em metros desde o pavimento térreo natural até a cumeira do telhado. o Gabarito para este imóvel é de 48 metros.    Ou seja, é permitida a construção de até 16 (dezesseis) pavimentos ( adotando-se 3 metros de altura para cada pavimento).   No nosso exemplo seria possível construir 16 pavimentos com 100 m² cada pavimento.

     a4) Recúo mínimo de frente: é a distância entre o alinhamento do lote (inicio do passeio) e a construção a ser edificada no lote. Rmfr = 5 metros.   

     a5) Recuo mínimo fundos e laterais: é a distância entre os limites do lote e da edificação a construir.  existem 2 (dois) limites um para edificação com altura até 10 m e outro para acima de 10 metros.   Neste exemplo, se a edificação for até 2 pavimentos, os recuos de lateral e fundo não são exigidos, porém se com mais de 3 pavimentos será necessário, a partir do 4º pavimento recuo de 3 metros de lateral e fundo.

     a6) Taxa de permeabilidade:  é quanto de área permeável (grama, jardim ou terra) é obrigatório da área do terreno estar nessa condição (sem, portanto, pisos impermeáveis, cimentados).   A Taxa mínima para lotes ate 500 m² é 0,15 e para lotes acima de 500 m² é de 0,25 m ², podemdo essa taxa ser maior em função da pontuação da Quota Ambiental (QA), nos quadros Q3A; Q3B e Q3C ( ver explicação detalhado no caderno do Zoneamento Ilustrado .)   No nosso exemplo, como o lote tem 800m² a Tp = 0,25 = 0,25 x 800 = 200 m² (mas ainda tem que aplicar o QA que não vou aplicar aqui pela complexidade).

Resumo do nosso exemplo: 

- Zoneamento: ZC 
- Coeficiente de Aproveitamento: Ca = 1 ou 2 ( 800 ou 1.600 m²); 
- Taxa de Ocupação: To = 0,70 (560 m²); 
- Taxa de Permeabilidade: Tp = 0,25 ( 200 m²); 
- Gabarito de altura: 48 m; 
- Recuos: de frente: 5m, de fundo e lateral: nenhum ou 10 m acima de 10 m de altura;

       1b) Sem o número de cadastro do IPTU em mãos: clique sobre link do Geosampa > clique na lupa à esquerda e abrirá um fichário de abas > clique na aba endereço > digite no campo logradouro o endereço do imóvel, sem a indicação se é rua, avenida, se é dr, professor, etc, ou seja, só o nome da rua > clique sobre o campo número e digite o do imóvel > clique em localizar > aparecem os nomes dos endereços possíveis > clique sobre o logradouro que está procurando > o mapa se move até o imóvel e o pinta com um círculo azul turquesa o imóvel (atenção: em vias de numeração não oficializadas o mapa não tem muita precisão e aí é necessário localizar por aproximação) > vá para o lado direito da tela e clique no quadrado da palavra Cadastro > a seguir quadrado da palavra Cadastro fiscal > clique no quadrado da palavre Lote >  e o mapa indicará todos os lotes das quadras que estão sendo mostradas, em amarelo > amplie o mapa para verificar o lote procurado em azul turquesa e/ou o lote que for o correto > volte para o lado esquerdo da tela e clique no ícone preto com a palavra I e então o ponteiro do mouse vira uma cruz > leve o ponteiro até por cima do lote que interessa e clique com o botão esquerdo do mouse sobre ele > vai aparecer uma caixa com todas informações básica do lote e é só anotar o numero do setor, da quadra, do lote e o dígito e se obtém o número do cadastro do IPTU.               Se não deu certo esse passo a passo siga por aqui >  clique na aba IPTU > na última linha clique na interrogação da frase "como descobrir o IPTU" e abrirá o arquivo do passo-a-passo para se descobrir o IPTU de qualquer imóvel na zona urbana de São Paulo.   

Em Zona Rural a tributação é pelo INCRA e não existe cadastro aberto para tal e assim  não aparecerão os lotes e aparece a palavra R (de rural).  Também pode aparecer a palavra M (área de propriedade municipal ou que a prefeitura recebeu para tomar conta e implantar equipamentos públicos, ou praça)

Depois de descoberto o número de cadastro do IPTU volte para o item 1a) acima para ver o Zoneamento e outras características.