REGULARIZAÇÃO DE EDIFICAÇÃO pela Lei 17.202/19

Atenção: a lei 17.771/22 prorrogou a validade da lei 17.202/19 até 31/12/2223 

O site municipal " meuimovelregular " está bem montado e tem bastante informação sobre a aplicação dessa  lei 17.202/19  e seu decreto 59.164/18

Leia e baixe a " Cartilha da Lei de Regularização 17.202/19 " que tem condensadas as páginas do site inclusive com os desenhos de cada possibilidade de regularização.

São quatro os tipos de Regularização: "Automática" para os imóveis que no IPTU de 2.014 constavam como ISENTOS e tinha área lançada no IPTU até 150  m²; " Declaratória simplificada" para imóveis residenciais com até 500 m² de área edificada que passará por análise de nenhum técnico da SEL (exceto se tiver alguma exigência adicional tal como estar em área de mananciais e aí a solicitação virará uma "declaratória" não simplificada); "Declaratória" para os imóveis até 1.500 m² para qualquer uso"que passará, solicitação por solicitação, por análise de um técnico da SEL e a "Comum" para os imóveis com mais de 1.500 m².   

Clique em " SAIBA MAIS " para compreender o tipo da regularização e na página que abre leia TODAS as informações disponíveis, inclusive e principalmente a "documentação necessária" e já a providencie ANTES de clicar no "Acesse o PORTAL DE LICENCIAMENTO", pois acessando já iniciará o procedimento de solicitação, todo online, da regularização pretendida.

Base legal da lei 17.202/19:

Esta lei 17.202/19 infelizmente teve que obedecer a lei do Plano Diretor Estratégico (lei 16.050/02) e, por isso, saiu que vale para as edificações concluídas até 31 de julho de 2.014 e que atendam ao Zoneamento e parâmetros da REVOGADA (e agora ressuscitada) lei 13.885/04, que todos sabemos ter sido uma lei muito complicada para efeito de uso do solo em geral.    Ou seja, para saber o Zoneamento de um imóvel é obrigatório a consulta aos mapas antigos ou guia do Mapograf ou ao GEOSAMPA sendo que este não tem todas as informações tão completas como tem da atual lei 16.402/16.   

Para saber os COEFICIENTES de APROVEITAMENTO básico e máximo deverá ser consultado, SUBPREFEITURA por SUBPREFEITURA, o Quadro 04 do Plano Regional Estratégico na Parte II da Lei clicando em Anexos: Planos Regionais de cada Subprefeitura  e depois nos Anexos da Subprefeitura a que pertence o imóvel e procurar no arquivo que abre o Quadro 04. 

Itens importantes:

1 - Todos os tipos de regularização (ver observação da exceção no próximo parágrafo)  EXIGEM a contratação de Engenheiro (que deve ser Civil conforme classificação do CREA) ou Arquiteto que vai a) cadastrar a edificação, medindo no local o terreno, recuos, área de garage, construção principal, edícula, altura da edificação etc.; b) desenhar a planta a partir do cadastro de acordo com as convenções da Portaria 221/SMUL; c) elaborar a ART ou RRT (anotação ou registro de responsabilidade técnica) com relação à segurança, higiene, habitabilidade e acessibilidade da edificação e d) fornecer seus documentos profissionais para o proprietário preencher os respectivos campos no sistema.

Exceção: A "regularização automática", que a Prefeitura irá regularizar sem necessidade de nenhuma solicitação APENAS a área edificada lançada no IPTU de 2014, desde que o IPTU desse ano conste como ISENTO.    Porém  se o imóvel tiver menos que 150 m² mas sem isenção do IPTU ou tiver mais área real que a lançada  no IPTU, mesmo isento em 2014, precisará solicitar a regularização do excedente, pois senão terá problema na venda do imóvel se financiada por bancos ou mesmo para Registrar a venda no Registro de Imóveis.

2 - Todos os imóveis que estão situados nas áreas dos mananciais de água das Represas Billings e Guarapiranga OBRIGATORIAMENTE DEVEM PRIMEIRO APROVAR na CETESB a planta cadastrada e desenhada completa, isto é, com as divisórias internas, pelo Engenheiro ou Arquiteto (leva, no mínimo 4 meses essa aprovação e tem custo) e SOMENTE após essa aprovação é que deverá solicitar a regularização.  A lei não previu sustar a análise do pedido para aguardar essa aprovação e o processo poderá ser indeferido por falta desse documento.  Não sei se o sistema previu uma sustação ou não.   A lei, não previu.   

Para saber se seu imóvel está em área de proteção de mananciais use o Geosampa > lupa > ficha setor -quadra > digita setor, quadra, lote > localizar, vai aparecer em azul turquesa o lote na quadra. Vá para o lado direito da tela e clique nos quadrados de Meio Físico, Hidrografia e Área de proteção dos mananciais.    Se o imóvel estiver contido dentro da mancha azul na tela estará em área de mananciais e, nesse caso, reiterando, haverá necessidade prévia de aprovação na CETESB como comentado acima.

3 - Conheça antes de ingressar com a solicitação a situação do imóvel e área lançada no Cadastro de Edificações Municipal - CEDI -.

Cadastro de Edificações Municipal - CEDI -:

Finalmente ficou disponível a consulta formal da situação do CEDI - Cadastro de Edificações   que era a única informação do imóvel que ainda não estava disponível no GEOSAMPA.     Agora, pelo link do CEDI acima se conhece a situação se está Regular ou Irregular para os imóveis com lançamento de IPTU.

4 - Conhecer o Zoneamento  do imóvel pela lei 13.885/04:  

É necessário conhecer porque a lei exige ser USO PERMITIDO (na lei 13.885/04) caso seja prédio comercial e, também, porque os Coeficientes, Taxa de Ocupação são correspondentes ao respectivo Zoneamento.     Abra o GEOSAMPA ; clique na lupa à esquerda ; digite o setor e a quadra do imóvel; clique em localizar e surgirá um ponto azul turquesa no mapa; clique na caixinha quadrada do lado direito da tela em Legislação Urbana ; depois no quadrado Zoneamento Revogado - Lei 13.885/04 e nos quadrados abaixo e surgirá na tela o zoneamento antigo do imóvel.  Aqui também se localiza o codlog da rua: clique depois de localizado o imóvel, na caixa à direita da tela em Cadastro, depois em cadastro fiscal e depois em Lote apenas.  Aparecerão todos os lotes das quadras. Amplie a tela onde está o lote desejado. Vá até o lado esquerdo e acima da lupa clique na palavra "i". Vá com a seta criada até sobre o lote marcado e clique nele.   Sairá uma caixa de dialogo com os dados do imóvel e o codlog.

5 - Cálculo da Outorga Onerosa:

D 59.164/19 : Art. 20. A regularização das edificações com área construída computável superior ao coeficiente de aproveitamento básico da zona será condicionada ao recolhimento de outorga onerosa, que incidirá somente sobre o excedente da área construída computável a regularizar até o limite do coeficiente de aproveitamento máximo da zona ou aquele constante das leis específicas para o respectivo uso.

Para calcular a outorga onerosa citada no artigo 13 da lei 17.202/19 será necessário consultar os Quadro 15A  (Fp) que é um fator de planejamento urbano por Distrito da Cidade de acordo com o tipo de uso residencial ou não residencial;   Quadro 16A  (Fs) que é o fator de interesse social definido pela lei 13.885/04 e o Quadro 14  (V) da lei 16.050/04 que é o valor do m² de terreno para cálculo da outorga onerosa em 2014.   

A fórmula é C = (At/Ac) x V x Fs x Fp x 1,20 (que é o fator fixo Fr) por m² adicional ao permitido pela lei 13.885/04. 

• At = a área do terreno
• Ac = a área construída computável (não computável é a área de garage, hall de elevadores e suas caixas, caixa de escada, lavanderia, ático e sacada em prédio coletivo)
• V = valor do m² do terreno (Q14)
• Fs = fator social (Q16A)
• Fp = Fator de planejamento urbano (Q15A)
• Fr = 1,2 (valor definido na lei 17.202/19)

A SMUL (ex SEL) preparou uma planilha Excel com macros que calcula até o valor a ser pago preenchendo os itens indicados.   É necessário indicar a) Distrito do imóvel; b) Área do terreno (preencha para facilitar os 2 campos com o mesmo valor); c) o Setor, Quadra e Codlog (obtidos num IPTU mais velho pois os mais recentes não têm o codlog ou obtê-lo no Geosampa) e já sairá o m² do terreno do Q14.  d) Em seguida no quadro USO 1 selecione o tipo de uso, regra geral para uso não residencial será o "outros usos"; e) preencha o campo CAbasico e CAmáximo da Zona do Imóvel ou do quadro de largura de via; f) preencha a área construída que consta como REGULAR no CEDI.  g) No quadro USO 1 Atividade selecione o uso; h) preencha a área total computável real existente; i) preencha a área de estacionamento que for computável (ver no decreto); j) repita a operação se houver mais usos (lembrar das áreas não se sobreporem que induzirá erro no cálculo) e k) no quadro final sai o valor a ser pago de outorga onerosa.

6 - Cálculo da compensação por falta de permeabilidade no terreno

Todo imóvel na Cidade tem que possuir 15% da área do terreno permeável (terra, grama, jardim).    Como nenhum imóvel na prática tem essa área permeável, o decreto 59.164/19 no art. 17º prevê para os lotes com mais de 500 m² de área impermeável compensações para a falta dessa área permeável: ou física ou monetária.

Na física, o proprietário pode "demolir" parte da edificação para ficar com os 15% de área permeável OU construir um reservatório de acumulação da água de chuva para lançar a água pluvial aos poucos na gárgula da sarjeta, com capacidade indicada pela fórmula V = {0,15 x (S – Sp)} x IP x t, onde:

• V = volume do dispositivo adotado;
• S = área total do terreno;
• Sp = área do terreno livre de pavimentação ou construção;
• IP = índice pluviométrico igual a 0,06m/hora;
• t = tempo de duração da chuva igual a 1 (uma) hora.

Exemplo: O imóvel acima com área impermeável de 600 m² deveria ter 15% dessa área como permeável ou 0,15 x 600 = 90 m² mas está inteiramente construído não tendo nenhuma área permeável.   O volume do reservatório de acumulação resulta deste cálculo: 

V = 0,15 x (600 - 0) x 0,06 x 1 =  5,40 m³,ou seja, um reservatório com 3 m de comprimento, por 1,5  m de largura e 1,20 de altura.

A outra alternativa é pagar em dinheiro a não demolição ou a não construção. O cálculo é dado pela fórmula: C = V x B x Fca, onde:

• C = valor da contrapartida financeira;
• V = volume do dispositivo obtido pela fórmula anterior
• B = valor definido pela Portaria 131/SEL de 31.12.19, que para 2020 é R$2.002,30 (já corrigido pelo IPCA acumulado de 2019 que foi de 4,31%)
• Fca = fator de compensação ambiental igual a 2,0 (dois).

No exemplo acima, ou constrói um reservatório com 5,40 m³ ou recolhe ao Fundo de Desenvolvimento e Urbanização o definido na fórmula acima: C = 5,40 x R$2.002,30 x 2 = R$21.624,84 (vinte e um mil, seiscentos e vinte e quatro reais e oitenta e quatro centavos).

7 - Recolhimento da taxa de análise

Conforme estabelece o art. 11 do decreto 59.164/19 deverá ser recolhida taxa de R$10,00 por metro quadrado da diferença entre o total da edificação a ser regularizada e aquela área constando como regular no CEDI.

No exemplo do imóvel acima, a área regular é 450 m² e a área a regularizar 700 m², portanto a regularizar são 700 -450 = 250 m².     A taxa será então R$10,00 x 250 = R$2.500,00.

8 - Plantas simplificadas:

A lei 17.202/19 prevê a apresentação de plantas simplificadas.    O decreto 59.164/19 regulamentador indicou que as plantas simplificadas devam ser desenhadas e apresentadas como disposto na Portaria 221-G-17 .    Daí ser necessário elaborar o levantamento cadastral do imóvel -  que compreende medir as dimensões do terreno; dos recuos (se houver) da edificação com relação ao terreno; da largura e do comprimento das edificações; da altura das edificações andar por andar para permitir e calcular as áreas do terreno e edificadas.

9 - ATENÇÃO:

Os imóveis edificados/reformados desde 01/08/201 4 até a presente data NÃO SE BENEFICIARÃO dessa lei 17.202/19 de regularização e continuarão sujeitos, pela fiscalização, à multa por falta do Certificado de Conclusão no valor de R$213,00/m² de área irregular acrescida à regular (se houver esta).  A saída é solicitar esse Certificado assim que a fiscalização intimar (leia na página 5 do folder de " Reformar, Construir ou Regularizar " a documentação necessária ou na página Reformar, Construir, Regularizar deste site). "Porém" como o decreto 59.164/19 previu comprovação APENAS por declaração do proprietário "que executou a obra antes de 31/07/2014" muitos que construíram depois dessa data tentarão pedir a regularização assinalando que foi antes (ah! levar vantagem...).  E vai dar certo?  No papel, digo no site online, poderá até dar, já que é apenas declaração.  Todavia após a emissão do certificado de regularização todo o procedimento é encaminhado à Secretaria Municipal da Fazenda para realizar a atualização do IPTU para a nova área edificada do lote. Aí, então, a SMF dispõe de softwares e convênios que "checam a edificação por fotos aéreas" e poderão comprovar que a declaração foi falsa e propor o cancelamento do certificado de regularização e relançar a edificação como "irregular" mas já com a nova área construída, ALÉM de emitir uma cobrança do ISS (imposto sobre serviço) atrasado e da diferença do IPTU desde o ano que aparecerá que foi construída a edificação, ou ampliação, na foto aérea da presente data até 5 anos atrás.  Vai acontecer isto?  Não consigo avaliar com precisão, mas a probabilidade é grande já que aumentará a receita municipal SEM aumentar o valor básico dos impostos (que somente pode ser feita por lei aprovada pela Câmara dos Vereadores).